Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать дом аварийным и непригодным для проживания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правила, по которым можно признать жилое помещение или дом непригодным для проживания, установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом МДС13 – 21.2007 № 47.
Какие документы нужны для переселения
По словам Марии Спиридоновой, для переселения достаточно иметь следующие документы:
- заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;
- в отношении нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением — проект реконструкции нежилого помещения;
- заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
- заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения;
- заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Процедура оценки помещения
Чтобы оценить помещение на пригодность для проживания, компетентному органу необходимо:
- принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы;
- определить перечень дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного надзора, заключение специализированной организации о результатах обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), которые необходимы, чтобы принять решение о признании жилого помещения не соответствующим требованиям, установленным в Положении № 47;
- определить состав привлекаемых экспертов, которые аттестованы, чтобы подготовить заключение по проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
- организовать работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
- получить заключение комиссии;
- составить акт обследования помещения и на его основании подготовить заключение.
Сколько в России ветхих и аварийных домов?
По данным Росстата, в России на конец 2018 года насчитывалось более 101 тыс. зданий (около 25 млн кв. м) ветхого жилья с износом более 70%, а с износом 66-70% — более 231 тыс. зданий (82 млн кв. м).
Аварийных домов в стране по итогам III квартала 2019 года насчитывается 54,7 тыс. (16 млн кв. м). По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, за девять месяцев текущего года аварийным было признано 2,28 млн кв. м жилья. Больше всего таких домов находится в Республике Саха (Якутия), Кемеровской и Архангельской областях, Пермском крае, Ханты-Мансийском автономном округе.
Как ранее сообщили в Минстрое, в 2019-2024 годах запланировано переселить 530 тыс. человек из 9,54 млн кв. м аварийных домов. На это планируется потратить более 507 млрд рублей.
Последствия признания жилых помещений ветхими или аварийными
Последствиями признания жилых помещений непригодными для проживания являются следующие:
- расторжение договором найма и аренды, если такие заключены
- собственники непригодного жилья вправе получить другое жилье вместо изымаемого или получить возмещение за то жилье, которое изымается. При этом в отдельных муниципалитетах складывается различная практика в вопросе предоставления иного жилья взамен изымаемого, а именно, в рамках программы переселения строятся новые многоквартирные дома, и кому-то новое жилье просто предоставляется взаимен сносимого, а кому-то предоставляется новое жилье, но с обязанностью переселяемыми гражданами произвести доплату за новое жилье, стоимость которого больше того, которое признано непригодным
- если жилье в аварийном многоквартирном доме приобретено после того, как дом признан аварийным, то приобретшие жилье лица имеют право на возмещение в денежном эквиваленте компенсации
Органами гос. власти субъектов РФ могут устанавливаться дополнительные меры поддержки в случае признания жилья под снос.
Могут ли требовать доплату при переселении?
Чтобы ответить на этот вопрос, следует рассмотреть два случая:
-
Первое дело, в котором разбирался Верховный суд, касалось доплаты за площадь. Может ли власть требовать доплаты, если собственник получает большую квартиру? По решению суда, нет, не может. Но с оговоркой: если собственник сам готов доплатить и получить жилье большего метража, никаких проблем нет. Но если жильцы не готовы ничего доплачивать, администрация передаст равнозначное жилье (или лучшее, но без всяких доплат). Подобная ситуация произошла в Архангельске. Новую квартиру оценили в 4000000 рублей, а старую в доме 2500000 рублей. Администрация потребовала доплату, но граждане отказались и обратились в суд. Суд признал правыми собственников квартир, но после оспаривания решения на основании законодательства жильцам в иске отказали. Жильцы барака не остановились на этом и обратились в Верховный суд. Суд уточнил, что источником финансирования в данном случае являются не граждане, а деньги фонда, местного и областного бюджета. Дело было снова пересмотрено;
-
В Рязанской области возникла следующая ситуация. У женщины была однокомнатная квартира площадью 25 м2 на 2 этаже с индивидуальным отоплением. После того, как здание признали аварийным, гражданке предложили замену: «однушка» площадью 20 м2 на пятом этаже с центральным отоплением, плюс на стенах уже виднелась плесень. Чиновники свое упущение не признали и обратились в суд. Они решили забрать жилье и выплатить женщине сумму в 215000 рублей. Суд подобное предложение одобрил. Жительница Рязанской области объяснила, что отказалась не от равнозначного, а от худшего варианта, но местный суд ее не услышал. И тогда женщина обратилась в суд Верховный. Судьи взяли сторону гражданки, и дело было отдано на новое рассмотрение.
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным
Межведомственная комиссия по признанию дома аварийным принимает документы на рассмотрение, проводит проверку изложенных фактов и документов и принимает окончательное решение по признанию дома аварийным или может провести дополнительную проверку. Срок рассмотрения документов с момента подачи заявления 30 дней. В случае, если в заключении межведомственной комиссии указаны выводы о признании дома аварийным и подлежащим сносу, то орган власти в течение 30 дней издает распоряжение с соответствующими сроками отселения граждан. В состав межведомственной комиссии по признанию дома аварийным входят представители органов местного самоуправления из различных ведомств: Роспотребнадзора, Государственной жилищной инспекции и других различных структур. Состав комиссии утверждается нормативным документов органа местного самоуправления.
Вопрос: Собственники жилых помещений в нашем многоквартирном доме подали заявление в администрации для признания дома аварийным. Администрация потребовала предоставить заключение сторонней экспертной организации об оценке технического состояния многоквартирного дома. Законно ли это требовать от граждан?
Ответ: Да, законно. В соответствии с п. 42 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — постановление Правительства РФ № 47) комиссия на основании заявления собственника помещения, федерального органа исполнительной власти, осуществляющего полномочия собственника в отношении оцениваемого имущества, правообладателя или гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и принимает решение.
Согласно п. 45 постановления Правительства РФ № 47 для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие документы:
а) заявление о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
в) заключение специализированной организации, проводившей обследование многоквартирного дома, — в случае постановки вопроса о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
д) заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения — в случае, если предоставление такого заключения является необходимым для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям;
е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания — по усмотрению заявителя.
Таким образом, для признания Вашего дома аварийным собственникам или нанимателям жилых помещений в Вашем доме необходимо письменно обратиться в администрацию с заявлением и приложенными к нему документами, указанными в п. 45 постановления Правительства РФ № 47, с просьбой провести обследование дома межведомственной комиссией на предмет его аварийности.
В каком случае дом признают аварийным?
Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, нужно детально ознакомиться с Постановлением Правительства РФ № 47.
В этом документе содержатся все основные жилищные критерии, которые дают основания признать помещение непригодным для проживания.
Согласно ч.3 выше указанного закона дом является аварийным в следующих случаях:
- ярко выраженный физический износ здания, а также отдельных его конструкций, элементов, что способно привести к его строительной ненадежности и отсутствию должной прочности;
- неблагоприятный климат, загрязнение атмосферного воздуха вредными, ядовитыми веществами, радиацией, что негативно отражается на жилых помещениях такого дома;
- серьезное нарушение санитарно-эпидемиологических норм, которые невозможно качественно устранить;
- серьезные деформации, нарушения прочности фундаментов, несущих конструкций, стен, а особенно это касается деревянных, кирпичных, каменных домов;
- угрожающие для жизни собственников зоны нахождения дома (риск оползней, вулканов, лавин, а также возможность техногенной катастрофы и т.д.);
- местность дома, где превышает уровень допустимой вибрации, шума;
- повреждение жилища в результате взрыва, землетрясения, пожара, оползней и других серьезных разрушительных воздействий;
- территория дома, которая расположена близко с воздушной ЛЭП, создающая напряжение более 50 Гц на высоте 1,8 метров.
Чаще всего жильцы требуют признать дом аварийным в связи с его физическим износом, то есть давним сроком ввода в эксплуатацию. Иными словами, это старые дома («сталинки», «хрущевки»), которые не соответствуют жилищным характеристикам и уже разрушаются согласно времени.
Как признать многоквартирный дом аварийным
Проверку дома на предмет аварийности могут инициировать несколько сторон:
- жильцы;
- Роспотребнадзор;
- пожарная служба.
После этого будет проводиться оценка степени аварийности здания:
- сначала как всегда составляется заявление;
- собирается пакет документов;
- нужно будет получить заключения жилищной инспекции, организации по контролю и надзору, а также проектной организации;
- составляется акт обследования здания;
- составляется заключение, которое признает или не признает дом аварийным;
- межведомственная комиссия принимает решение об аварийности дома;
- один экземпляр решения отдается заявителю, а второй одному из собственников помещения.
Если дом не признали аварийным, то инициатор проверки может обратиться в суд и оспорить данное решение.
Основания признать дом непригодным для проживания
- дом не подлежит восстановлению после взрыва, пожара, стихийного бедствия;
- здание находится под угрозой разрушения при техногенной аварии, вероятность которой высокая ввиду участившихся природных катаклизмов;
- дом находится на территории с высоким риском снежной лавины, селевого потока, оползней, паводков;
- деформирован фундамент либо конструктивные элементы здания;
- дом расположен рядом с источником шума, превышающего допустимый лимит в 55 децибел;
- близко к дому находится линия электропередач либо сооружение для передачи переменного электротока;
- на специально отведенной территории рядом со зданием осуществляется промывка и очистка мусоропроводов;
- дом не отвечает гигиеническим требованиям и санитарно-эпидемиологическим нормам.
Непригодным признают также жилье со степенью износа не менее 70% для каменных домов или 65% – для сооружений деревянных либо из местных материалов, а также мансард.
Дом признали аварийным, что делать дальше? Как получить новую квартиру, или дом?
Последствия признания дома аварийным заключатся в том, что жильцы получают новые жилые помещения или компенсацию в размере стоимости утерянной недвижимости. Последнее актуально преимущественно по отношению к тем лицам, которые имеют другое жилье.
Выбирать из этих вариантов может сам собственник. Предположительно, в ближайшее время будут реализованы дополнительные возможности, в рамках которых владельцы смогут привлекать инвесторов для перестройки дома или даже приобретать жилье на вторичном рынке с учетом компенсации от государственной организации.
Можно ли что-то подобное выбирать сейчас – зависит от региона проживания. В каждом из них будет действовать своя программа с учетом местных особенностей и возможности администрации.
После выбора нужного варианта и его документального подтверждения, собственникам останется только ждать, пока дом начнут расселять. Об этом администрация уведомит жильцов. Периодически можно уточнять текущее состояние дел. Как доказывает практика, чем чаще дергать государственные структуры по одному и тому же вопросу, чем быстрее они в конечном итоге среагируют.
Исходя из существующей нормативной базы, нежилое помещение может быть признано аварийным по следующим признакам (достаточно всего одного):
- Эксплуатационные характеристики как всего объекта недвижимости, так и отдельных его элементов значительно ухудшились из-за длительной эксплуатации, при условии, что это в конечном итоге может привести к снижению уровня прочности, надежности и устойчивости конструктивных элементов до недопустимого уровня. На практике – это основная причина признания строения аварийным.
Пример: Здание школы эксплуатировалось десятилетиями. Конструктивные элементы износились до такой степени, что строение может частично или полностью обрушиться. Логично, что это может нести угрозу жизни и здоровья как учителям, так и учащимся. Такое строение будет признано аварийным.
- Нежилое строение получило повреждение из-за пожара, аварии, взрыва, землетрясения и так далее при условии, что восстановление здания до его предыдущего состояния невозможно или нецелесообразно с точки зрения затрат.
Пример: На территории заводского комплекса, которые занимался производством взрывоопасных веществ произошла серия взрывов (причина их возникновения в данном случае не важна). В результате обрушилась часть строений, а остальные находятся в таком состоянии, что проще их снести и построить новые здания с нуля, чем пытаться восстановить то, что осталось.
- Нежилое здание располагается в опасной зоне, где есть реальная опасность возникновения лавин, оползней, потопов и так далее. Аварийным такое строение будет признано только в том случае, если нет никаких технических возможностей предотвратить уничтожение такого строения в том случае, если указанные выше катастрофы все же произойдут.
- Нежилое строение располагается на такой территории, где есть высокая опасность возникновения техногенных катастроф. Следует помнить, что здание будет признано аварийным только в том случае, если нет никакой возможности технически решить проблему. Например, укрепить строение так, чтобы предполагаемые катастрофы не смогли нанести зданию вред.
В зависимости от региона указанный выше перечень может дополняться и уточняться. Рекомендуется проверять информацию в местной администрации на основании принимаемых ею решений и связанных с этим документов.
Как признать жилье непригодным для проживания
Таких несоответствий в планировке проявляется большое количество. Среди них такие, как несоответствие высоты стен с их запланированными данными (менее 2, 25 м.), в ширину пол достигает менее двух метров, или находится ниже уровня покрытия двора, проемы двери меньше 70 см. и т. д.
- проведение экспертизы помещения, включая исследования материалов строения, несущих конструкций, коммуникационных систем;
- составление заявления в комиссию по оценке качества жилых помещений. Кроме заявления, следует подготовить план помещения, техпаспорт, перечень проблем, которые не позволяют условиям проживания считаться нормальными;
- получение результатов проверки. Экспертная комиссия принимает решение по пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания.
Как признать квартиру непригодной для проживания
Согласно данному положению, признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан осуществляет межведомственная комиссия (далее — комиссия) на основании оценки соответствия указанных помещений установленным в данном документе требованиям.
Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным Постановлением требованиям. Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным Постановлением требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Какое жилье считается непригодным для проживания
ФЗ РФ №185-ФЗ непригодной (аварийным) признает жилую площадь:
- находящуюся в опасной для обитания человека зоне (существует риск оползней, сельвы, лавины из снега, подтопления, дом располагается слишком близко к воздушным линиям передач переменного тока, в зоне ЧС);
- свыше 70% несущих конструкций которой изношены (со временем в стенах и фундаменте появляются не подлежащие заделке трещины);
- в пределах которой нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы проживания (если исправить ситуацию невозможно без переселения жильцов и разрушения постройки);
- расположенную вблизи оживленной магистрали (существует предел уровня шума, превышение которого негативно отражается на здоровье).
Невозможно проживать в доме по причине его частичного или полного разрушения под воздействием природной стихии (ураган, наводнение, землетрясение), пожара.
Аварийным дом становится, только если доказано, что, проживая в нем, жильцы рискуют своими жизнями и здоровьем (существует риск обрушения здания, потолка, пола, заражения опасными заболеваниями из-за наличия плесени и вредителей).
При этом отсутствие в доме необходимых коммуникаций (горячая и холодная вода, свет, газ, санузел) не является причиной для переселения по причине непригодности здания для проживания. Это же касается случаев отсутствия лифта или отдаленности мусорных контейнеров, не благоустроенной территории.