Как выгодно сдавать жильё в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выгодно сдавать жильё в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?

Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах?

Теперь самозанятые могут заниматься сдачей недвижимости в аренду. Но какие объекты недвижимости можно сдавать? Самозанятый может сдавать как свою собственную квартиру, так и чужую недвижимость за какую-то плату.

Сдача жилья посуточно подходит для тех, кто хочет сдавать гостиничным способом. Но не забывайте, что за сдачу в аренду недвижимости нужно платить налоги.

Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду. Самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру, если данный объект сдаётся в аренду.

Штрафы за неуплату налогов могут быть немаленькими, поэтому лучше всего оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, чтобы избежать неприятностей.

• За сдачу своей квартиры в аренду самозанятый может получить налоговые вычеты за плату по кредиту на квартиру
• Сдача недвижимости посуточно подходит для гостиничного типа сдачи
• Необходимо правильно оформить сдачу квартиры в аренду, чтобы сэкономить на налогах
• Лучше оформить сдачу квартиры в аренду самостоятельно или с помощью агентства, чтобы избежать штрафов за неуплату налогов

Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.

В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:

Если жилье – не ваше
Недвижимость была приобретена до брака	Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды).
Жилье приобрели в браке	Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации.
Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему	Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки.
Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу	Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;

2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;

3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;

• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;

• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;

• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

Как простому жителю сдавать квартиру в аренду

За неуплату налога необходимо будет оплатить штраф, сумма которого на двадцать процентов превышает сумму задолженности, но в случае умышленного уклонения придется оплатить все сорок. Факт уклонения должен быть доказан налоговыми органами, которые достаточно настойчиво подходят к выполнению своих обязанностей. Иногда нарушителю может грозить уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, например, когда сумма неуплат превысила 600 000 рублей.

Юридические консультанты рекомендуют владельцам квартир вести деятельность официально. Они считают, что виду больших рисков и немалых финансовых наказаний легализация деятельности будет более экономным вариантом ведения бизнеса. Они обращают внимание арендодателей, что осуществить это можно тремя способами:

• Как самозанятый гражданин Российской Федерации;
• Как физическое лицо;
• Как индивидуальный предприниматель.

Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого

Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.

Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.

Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.

Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам — налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.

Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.

После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.

Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.

Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?

Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.

Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.

Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.

Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.

Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.

НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.

Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.

Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Самозанятые: сдача квартиры на примере

Гражданин зарегистрировался в ИФНС как самозанятый и сдает свою квартиру физлицу с 01.07.2019 г. Арендная плата по договору составляет 20 000 руб. в месяц. По условиям договора возмещение расходов на воду и электроэнергию производится по показаниям счетчиков, а плата за остальные коммунальные услуги возмещается собственнику в сумме 2000 руб. в месяц. Первый месяц оплачен 1 июля, дополнительно арендатор передал депозит в сумме 20 000 руб.

• Получив оплату аренды за июль, самозанятый внесет в приложение «Мой налог» доход в сумме 22 000 руб., в который войдет 20 000 руб. арендной платы и 2000 руб. возмещения за «коммуналку». Оплата по счетчикам и депозит в доходах собственника учитываться не будет.

Налог за июль 2019 по ставке 4% составит: 22 000 х 4% = 880 руб.

После применения налогового вычета (1%) налог к уплате равен: 880 – (22 000 х 1%) = 660 руб.

• Допустим, последний арендный платеж (за ноябрь) наниматель внес 01.11.2019 г., а затем договор был расторгнут 30.11.2019 г. При этом собственник удержал из депозита арендатора стоимость сломанного им кресла – 5000 руб., а оставшуюся депозитную сумму вернул. Рассчитаем налог ноября.

Если вы — рядовой налогоплательщик

Рядовой налогоплательщик должен заплатить 39 тыс. руб. НДФЛ (13% от 300 тыс. руб.). Чтобы быть чистым перед законом, достаточно прийти в налоговую инспекцию, заполнить справку Ф-3 НДФЛ и заплатить обозначенную сумму до конца апреля года, следующего за отчетным. Кстати, можно и не ходить, а заполнить декларацию на сайте Госуслуг или в личном кабинете на сайте налоговой и расплатиться кредиткой. Удобно.

Итак, ваш «чистый» годовой доход, на который вы сможете жить, ни в чем себе не отказывая, составит 210тыс. -39 тыс. =171 тыс. руб. (14,25 тыс. руб. в месяц). И это – в идеальных «лабораторных» условиях: без простоев и задержек платежей.

Такая система чудовищно неудобна и неэффективна — причем как для плательщиков налогов, так и для тех, кто их собирает. Она словно специально создана для того чтобы ее нарушали.

Смотрите, что получается. Если вы заключили договор аренды и сдавали квартиру в этом году, то заплатить налоги нужно до 30 апреля следующего года. При этом договор аренды (коммерческого найма) жилого помещения сроком до года не подлежит регистрации в Росреестре.

То есть, вы получаете арендную плату, оплачиваете коммуналку и непредвиденные расходы, остаток – мысленно «запихнули» в свой семейный бюджет и живете в свое удовольствие. А следующей весной — вынь да положь 39 тыс. руб. налоговикам.

А теперь предположим, что в течение года вы (как и подавляющее большинство) не столкнулись с проверками и не «засветились» на рынке аренды. Что в этом случае вы сделаете весной? Правильно, отправите прошлогодний договор в мусорную корзину и начнете отношения с «чистого листа».

Примечательно, что у представителей фискальных органов тоже почти нет рычагов воздействия на рантье-неплательщиков НДФЛ. Во-первых, чтобы привлечь их к ответу, нужно доказывать не только наличие договора аренды, но и факт передачи денег. А вы сговорились: «пустил пожить друзей за просто так, за небольшую помощь с деньгами и по хозяйству».

То есть, инициатором проверки и принуждения к уплате налогов может стать только съемщик, который решит на прощание крепко насолить бывшему «другу». Или, как теоретически возможный вариант, – контрольная закупка резидентами налоговой полиции. Но практически это почти осуществимо: ведь чтобы вывести неплательщика на чистую воду нужно дождаться следующей весны и убедиться, что собственник не побежал оформлять форму 3-НДФЛ.

Правда, вы уязвимы, если сдаете квартиру в посуточную или краткосрочную аренду. Если объект сдается в режиме «проходной двор», есть шанс, что к вам придут и попортят нервы.

А есть ли ограничения?

Да, есть. Во-первых, самозанятый, в отличие от ИП, не может нанимать людей на работу, а его доход не может превышать 2,4 млн руб. в год. Поэтому, если вы достигли потолка, придется регистрироваться как ИП. Но тогда вы сможете нанять управляющего своими недвижимыми активами и платить ему зарплату.

Во-вторых, у самозанятого «не идет» пенсионный стаж и нет отчислений в пенсионный фонд. Но вы можете делать их добровольно, либо, опять-таки, вкладываться в доходную недвижимость.

В-третьих, самозанятый не может получать доход от сдачи коммерческой недвижимости – только от жилой. Поэтому если у вас не квартира, а апартаменты, — сочувствуем: на вас данный режим не распространяется.

Честно говоря, серьезных минусов такого режима налогообложения для рантье-квартировладельца я не вижу. Зато есть очень большие плюсы. Сдаете и получаете деньги – платите. Не сдаете – не платите. Сдаете, но не получаете платежей, — можете защищать свои интересы в судебном порядке.

Далее. Вы можете легально и законно «работать» в сегменте краткосрочной аренды, не опасаясь, что вас накроют, как нелегальный хостел. И при этом ничто не мешает оказывать своим съемщикам (равно как и всем прочим) сопутствующие услуги. Например, быть для них «по совместительству» няней, репетитором, оказывать клининговые услуги.

Наконец, вы сможете «показывать» свои легальные доходы не только налоговикам, но также банкам – если хотите взять кредит.

И все это – без отрыва от основной работы, где вы платите НДФЛ и «зарабатываете» себе пенсию.

Из ИП – в самозанятого

Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?

Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:

«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.

Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».

Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:

«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».

Новый год принес с собой не только новое счастье, но и новый налоговый режим. Мечта налоговиков начать наступление на владельцев жилья, сдающих его в наем, сбылась в 2019 году. В РФ появилось понятие самозанятые. Аренда входит в виды деятельности, которые могут облагаться в рамках налога на профессиональный доход (НПД)

Новая налоговая система разработана для физических лиц, занимающихся бизнесом. Однако масштабы их деятельности значительно скромнее, чем у традиционных индивидуальных предпринимателей. В связи с этим существуют ограничения на применение НПД. Перейти на этот налоговый режим не смогут лица:

• реализующие подакцизные и подлежащие обязательной маркировке товары;
• перепродающие товары (кроме использованных для собственных нужд и впоследствии реализованных);
• добывающие полезные ископаемые и (или) реализующие их;
• являющие посредниками, действующими по договорам поручения, комиссии или агентским договорам.

Такие правила предусмотрены Законом – Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ .

Отметим, что для того, чтобы начать применять этот режим надо:

• вести бизнес на территории указанных регионов (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область);
• иметь доход, не превышающий 2,4 миллиона рублей в год;
• не иметь работодателя и наемных работников;

Таким образом, на НПД могут перейти самозанятые при аренде квартиры, находящейся в их собственности, другими лицами, если жилье находится в одном из перечисленных регионов.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры

1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Похожие записи:

• Технический паспорт на дом: что это, как и где его получить и как он выглядит?
• Положение о направлении в командировку в 2023 году
• Меры социальной поддержки ветеранам труда