Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить и подписать соглашение о пролонгации договора». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основной причиной, по которой договор аренды заключается на срок не более одного года, является нежелание контрагентов регистрировать договор в Росреестре. В силу этих же причин многие боятся предусматривать в договоре условие автоматического продления в случаях, если ни одна из сторон не выразила желание расторгнуть договор аренды.
На самом деле автоматическое продление не продлевает сам срок первоначального договора. Оно всего лишь продлевает те же арендные отношения на следующий год, то есть фактически создает новый договор на прежних основаниях.
Таким образом, с целью пролонгации договора, не предусматривающего автоматического продления, либо заключается соглашение о продлении срока аренды, либо заключается новый договор аренды.
Особенности трактовки
Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:
- наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
- указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
- если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.
Автоматическая пролонгация договора аренды на 11 месяцев
Срок действия договорных отношений по аренде имущества на основании п. 1 ст. 610 ГК РФ определяется сторонами самостоятельно и никак законодательно не ограничивается.
Более того, он не является существенным условием сделки. Если в тексте договора прямо не указано время его действия, применяется неопределенный срок (без конкретной даты окончания сделки).
Важно! От срок, указанного в договоре зависит его форма. Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ, он должен иметь письменную форму тогда, когда заключается на срок более 1 календарного года, а также если в аренду передается предприятие.
При этом п. 2 указанной нормы обязывает стороны регистрировать договор по аренде недвижимого имущества в Росреестре независимо от срока его действия.
Приведем конкретные нормы законодательства, которые прямо указывают, что регистрация договора аредны недвижимости, заключенного на срок до одного года не нужна.
Она не требуется, если:
- предметом выступает земельный участок и сделка заключена на срок до года (п. 2 ст. 26 ЗК);
- договор аренды зданий и сооружений заключен на срок до года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды нежилых помещений заключен на срок до года (п. 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда «О государственной регистрации…» от 01.06.2000 № 53).
Пролонгация аренды на неопределенный срок
Арендные правоотношения могут быть ограничены конкретным сроком или наступлением какого-либо события, но могут и не ограничиваться временными рамками. Если стороны пришли к договоренности изменить срок действия основной сделки по второму варианту, то им необходимо заключить соглашение о продлении договора на неопределенный срок.
Для этого следует сформировать пункт о сроке сделки в следующей редакции: «Имущество передается в аренду на неопределенный срок». Также неопределенный срок сделка имеет в том случае, если иное не оговорено сторонами (это правило закреплено в абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК).
После окончания срока действия договор аренды, согласно п. 2 ст. 621 ГК, пролонгируется на неопределенный срок автоматически, если арендатор продолжает пользоваться имуществом и арендодатель не высказывает по этому поводу никаких претензий. При этом важно учитывать, что если стороны не определили иного, то договорные отношения, не имеющие временных ограничений, могут быть расторгнуты любой из сторон при уведомлении контрагента за месяц (или за три, если речь идет о недвижимом имуществе). Об общих нюансах пролонгации договора аренды читайте в другой нашей статье по этой ссылке.
Дополнительное соглашение о пролонгации договора состоит из:
- Шапки.
- Основной части. Она подразделяется на констатирующую и список пунктов.
- Подписей сторон.
Верхняя часть документа на практике полностью копируется с основного договора. Меняется только дата подписания, а наименование сторон остается неизменным. Помимо этого, необходимо указать город подписания, номер и полное название документа.
Обязательных пунктов бумаги всего несколько:
- Ссылка на основной договор, большинство условий которого остаются неизменными. Должны быть указаны номер и дата заключения.
- Указание сторон договора.
- Указание новой даты, до которой соглашение между сторонами будет иметь юридическую силу.
- Данные о том, что все предыдущие условия договора, кроме сроков и оговоренных в дополнительном соглашении моментов, остаются в силе.
- Количество экземпляров документа.
Что касается последнего пункта, то минимальное количество подписываемых экземпляров равно количеству сторон, которые его подписывают.
Договор аренды и допсоглашение: как составить, когда продлевать и что для этого потребуется
Если договор аренды подходит к концу, а съезжать из квартиры, которая уже стала домом, не хочется — приходит время продления договора. Рассказываем, продлевается ли договор аренды квартиры автоматически, как подписать дополнительное соглашение к основному договору и какие документы для этого потребуются.
Договор найма квартиры подписывается на определённый срок, который не должен превышать пяти лет. А если срок действия не указан в договоре, он считается заключенным на максимальный период — как раз на пять лет. Это прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации.
А вот если договор заключается меньше чем на год, это считается краткосрочным наймом. У такой формы аренды есть ряд особенностей — и это не только отсутствие необходимости регистрировать такой договор в Росреестре.
Для краткосрочного договора не применяются некоторые пункты ГК РФ, в частности пункт об автоматическом продлении договора.
Поэтому арендаторам, которые настроены проживать в квартире долго, выгоднее сразу заключить договор на несколько лет. Или заранее договориться о лёгкой процедуре продления.
Дальше мы будем говорить про договор длительностью больше 11 месяцев.
У арендатора, который добросовестно выполнял свои обязанности во время проживания, не должно возникнуть проблем при подписании допсоглашения о продлении срока действия договора аренды.
Согласно статье 684 ГК РФ, когда срок договора подходит к концу, у действующего арендатора есть преимущественное право заключить новый договор и снять ту же квартиру на новый срок.
Для этого, не позже чем за три месяца до предполагаемого выселения, арендодатель должен предложить арендатору продление либо предупредить, что больше квартира сдаваться не будет. Других причин не продлевать договор с действующим арендатором — если он использовал помещение по назначению, бережно к нему относился и вносил все платежи в срок — нет.
- Собственник за три месяца не уведомил жильца, что больше не будет сдавать квартиру, или не предложил новые условия для заключения договора? Тогда договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Лучше всего вести коммуникацию письменно, иначе потом арендатор может сказать, что с ним никто не связывался за три месяца.
- Наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора. В этой ситуации договор всё равно считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Таким образом, если за три месяца стороны не обсудят этот момент, произойдёт автоматическое продление договора аренды квартиры.
- Арендодатель слукавил: сказал жильцу, что передумал сдавать квартиру, и не стал заключать с ним новый договор аренды с продлением срока. А потом бывший арендатор узнал, что не прошло и года, а квартиру всё-таки сдали новым жильцам. В этом случае можно требовать признания такого договора недействительным и возмещения убытков.
При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует. У арендатора нет в таком случае преимущественного права продления, автоматическое продление также не происходит.
Нужно, чтобы стороны договорились о пролонгации договора аренды квартиры и достигли согласия по условиям или же подписали новый договор.
В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.
Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры:
- Автоматическое продление.
- Подписание дополнительного соглашения о пролонгации к основному договору.
- Заключение нового договора аренды.
- Судебное продление срока (если нарушено преимущественное право действующего арендатора на продление договора).
Арендодатель вправе предложить арендатору продлить договор или на тех же условиях, или на новых. Например, может повыситься арендная плата — если она давно не поднималась, а инфляция растёт. Может измениться порядок расчётов, если стороны это согласуют.
Гражданский кодекс отмечает только, что при согласовании условий договора арендатор жилья не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору. Обсуждение других условий возможно.
Например, если арендатор проживал в квартире пять лет и пора освежить помещение: необходимость сделать небольшой ремонт и порядок его проведения и оплаты лучше сразу прописать в допсоглашении о продлении договора аренды.
Как заключить соглашение о продлении договора аренды?
Перед заключением соглашения о пролонгации договора аренды наниматель должен уведомить о своих намерениях арендатора. Оптимальное решение — отправка по почте ценного письма с описью вложения. Документ составляется в свободной форме, однако обязательно должен содержать следующие элементы:
- название;
- дату;
- ссылку на предыдущее соглашение;
- формулировку намерений на продление арендных отношений;
- личную подпись арендатора. Если нанимателем является юридическое лицо, то уполномоченный сотрудник ставит на документе печать организации и свою подпись.
Отправлять письмо нужно на юридический адрес или адрес для корреспонденции арендатора, указанный в договоре аренды.
Следующий этап пролонгации договора — согласование между сторонами условий соглашения. При отсутствии арендных споров стороны выбирают один из вариантов оформления сделки: дополнительное соглашение или новый договор.
Арендаторам земли при пролонгации соглашения следует учитывать следующие обстоятельства:
- если участок был предоставлен в аренду на торгах, то продление договора аренды земли возможно только путем участия в новом аукционе;
- если вы ранее арендовали участок без участия в аукционе, то пролонгация сделки осуществляется аналогичным образом. Кроме этого, оформить новый договор без участия в торгах могут собственники строений, расположенных на участке.
Способы пролонгации договора аренды
По ГК РФ выделяют несколько способов пролонгации договора аренды. Существует три основных варианта — перезаключение соглашения, составление дополнительного договора и автоматическое продление. Принципы пролонгации описаны в статье 452 ГК РФ.
Каждый из названных вариантов обладает своими особенностями. Выбирать их следует исходя из взаимоотношений между арендатором и арендодателем. В частности, нужно принимать в расчет степень доверия между сторонами.
Способы пролонгации аренды отличаются следующими особенностями:
- Перезаключение соглашения. В этом случае составляется новый документ. В нем часть пунктов может быть изменена либо сохранена, исходя из требований сторон. В случае перезаключения появляется новое соглашение. Его срок действия отсчитывается заново — с момента перезаключения.
- Дополнительный договор о пролонгации. Этот документ опирается на все основные тезисы предыдущего соглашения, без которого он является недействительным. Нельзя менять или убирать пункты основного соглашения в дополнительном договоре.
- Автоматическое продление осуществляется согласно действующему законодательству. Оно применяется в том случае, если стороны никак не отреагировали на прекращение действия соглашения. В частности, арендатор продолжил пользоваться имуществом, а со стороны арендодателя не было возражений. В этой ситуации документ продлевается автоматически. Срок — тот же, что ранее был указан в основном соглашении.
Профессиональная помощь в составлении арендных договоров
Если вы не знаете, как составить дополнительное соглашение, или у вас есть претензии к другой стороне, обратитесь за профессиональной консультацией в юридическую компанию «Хелп Консалтинг». Мы имеем большой опыт в спорах по договорам аренды — наши специалисты проанализируют ситуацию и подберут индивидуальную стратегию правовой защиты.
Юристы ЮК «Хелп Консалтинг» разработают договор аренды, который будет максимально защищать ваши интересы или проведут анализ уже составленного документа. При возникновении споров между арендатором и арендодателем юристы «Хелп Консалтинг» урегулируют вопросы в досудебном и судебном порядке. Вы получаете комплексное сопровождение и квалифицированную юридическую помощь от специалистов с обширной практикой по арендным спорам.
Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и физических лиц: наши специалисты подбирают индивидуальную стратегию взаимодействия, исходя из нюансов именно вашей ситуации. Свяжитесь с нами по телефону или закажите бесплатную консультацию через форму обратной связи.
Правила составления соглашений о продлении договора аренда
Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путём подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
Изменения в договоре найма жилого помещения
Сдача жилья (квартиры дома и т. п.) физическому лицу оформляется договором найма (глава 35 ГК). Если появляется необходимость изменить условия договора, нужно составить дополнительное соглашение в простой письменной форме. Нотариального заверения такое соглашение, как и сам договор, не требуют.
Если жилое помещение сдано юридическому лицу, требуется заключение договора аренды. Если срок аренды превышает 1 год, необходима государственная регистрация договора. Это значит, что и дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано. Действие договора и соглашения начинается только с момента государственной регистрации. Для договоров аренды, заключаемых на срок менее 1 года, дополнительные соглашения составляются в простой письменной форме. Ни одна из форм договора аренды и дополнительного соглашения по ним в нотариальном заверении не нуждается.
Причины изменения договора иногда содержатся в условиях этого договора. Например, в договоре найма оговорено, что изменить в одностороннем порядке размер платы невозможно, кроме случаев, прописанных в законе или договоре. Следовательно, при четком описании условий, при которых плата может быть изменена в одностороннем порядке, достаточно уведомить другую сторону договора. В этом порядке могут быть изменены и другие условия договора.
Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.
Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.
Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.
По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.
Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.
Пролонгация договора долгосрочного найма
При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.
Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.
Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.
Предлагаем ознакомиться: Расторжение договора цессии в связи с неоплатой
При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.
Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем. Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока.
При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.
Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.
Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.
Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий. При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:
- обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
- согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
- оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
- зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.
Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:
- название, номер и дату составления соглашения;
- номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
- данные сторон так же, как и в основном договоре;
- вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
- отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
- пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
- день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
- дату и подписи участников сделки.
Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.
Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.
Предлагаем ознакомиться: ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА ПОРУЧЕНИЯ — КОНЦЕПТУАЛ
Процедура пролонгации контракта о временном пользовании нежилым объектом недвижимости отличается у отдельных способов. Автопродление не требует оформления, в иных случаях понадобится составление документации: допсоглашения или нового договора.
Оформляется по обоюдному согласию сторон. Допсоглашение составляется по форме и виду основного договора. Если последний заполнялся от руки, то и дополнение представляют в рукописном варианте.
Допускается по согласованию сторон внесение новых пунктов, изменение или отмена старых. Например, редактирование цены аренды (с указанием НДС), добавление условия о возможном выкупе объекта арендатором при оплате его стоимости.
Повышение арендной платы допустимо не более 1 раза в год.
Возможно в соглашении указать только информацию о продлении, оставив все тезисы договора нетронутыми. Неизмененные положения основного документа по-прежнему имеют юридическую силу. Если оно заверялось нотариусом или подвергалось госрегистрации в Росреестре, дополнению следует также пройти процедуры.
Соглашение о продлении обязательно содержит пункты:
- местоположение объекта;
- указание контрагентов;
- условия аренды, их изменение;
- даты заполнения и вступления в силу документа.
Допсоглашение составляется в 2 экземплярах и подписывается обоими контрагентами. Без основного договора дополнение считается недействительным.
Письменный порядок пролонгации аренды коммерческих помещений
По гражданскому законодательству в договоре найма нежилого помещения можно зафиксировать порядок продления. К примеру, там никто не запрещает указать, что если арендатор желает продлить договор, то он обязан оповестить об этом в письменном виде арендодателя за обозначенное количество дней до окончания срока действия соглашения. Стандартно предупреждают минимум за месяц. Однако стороны могут предусмотреть и другие сроки.
Что же касается формы письменного уведомления, то и здесь возможны варианты. Например, это может быть непосредственно письмо или уведомление. Арендодатель вполне способен разработать собственную форму, которую арендатору и будет предложено заполнить. Если использование конкретного документа имеет принципиальное значение, то это нужно оговаривать в тексте договора.
Письменный порядок пролонгации означает усложнение порядка продления. Однако в то же время такой вариант пролонгации позволяет сторонам сохранить контроль над происходящим. Арендодатель будет заранее знать, когда именно арендатор решит съехать, на что ему рассчитывать.
Преимущества этого способа очевидны: больший контроль над происходящим, упорядоченность. Что же касается недостатков, то в первую очередь надо отметить увеличение времени, которое требуется на такую процедуру, а также её усложнение. Если у арендодателя есть целый ряд арендаторов, то такие сообщения нужно долго обрабатывать.
Но в целом у этого варианта преимуществ больше, чем недостатков. Он позволяет обеим сторонам контролировать происходящее.
Кто из сторон должен проявлять инициативу?
В законе на этот счёт всё достаточно однозначно. Проявить инициативу может любая из сторон. Это может быть арендатор или арендодатель. Чаще всего такая инициатива выражается в письменных уведомлениях.
Важно: иногда арендодатель может в последний момент передумать. Например, найти более выгодный вариант и попросить арендатора покинуть помещение. Однако по законодательству у арендатора в любом случае будет свободное время. И если в договоре была указана конкретная процедура продления соглашения, то тогда отправка уведомления арендатором его защитит.
Такие действия с его стороны продемонстрируют, что он планировал пролонгировать договор. Это значит, что если арендодатель получил уведомление и не возражал, то соглашение считается продлённым.