Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как сделать перепланировку в ипотечной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Банки неодобрительно относятся к перепланировкам ипотечного жилья, так как объекты с произведенной реконструкцией могут быть менее рентабельными, чем без нее, уточнила Митрошина. Кроме того, по ее словам, кредитор не может проконтролировать, довел ли заемщик до конца процедуру перепланировки. «Если ипотечный заемщик не справится с кредитным обязательствами, квартира будет продана на торгах, и есть риск, что планировка не будет завершена. Поэтому банки изначально избавляют себя от такой ответственности», — пояснила юрист.
По статистике, представленной Центральным банком России, только в Москве и в Московской области ежемесячно выдаются ипотеки, размер которых превышает в совокупности 55 миллионов рублей. Но если при покупке недвижимости используются полученные от финансовой организации средства, то до момента полного погашения долга собственником имущества считается выдавшая кредит компания. Для проживающих в квартире граждан-заемщиков это означает, что без согласования с банком они не смогут:
- В полной мере использовать право на распоряжение имуществом, касающееся, в первую очередь, невозможности дарения квартиры или включения ее в наследственную массу
- Продавать недвижимость
- Делать перепланировку
Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой
При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.
Как относятся к перепланировке банки?
Банковские учреждения могут устанавливать свои правила проведения переоборудования в жилье по ипотечному договору. Некоторые из них прямо запрещают любые преобразования и определяют это в условиях договора. В этом случае изменения могут быть произведены только после погашения ипотеки и освобождения от веса недвижимости.
Однако большинство банков не будут возражать против проекта реорганизации, если он увеличивает стоимость недвижимости. Однако это не означает, что перестройку можно смело продолжать, так как помимо банка важно также мнение страховой компании.
Поэтому первое, что должен сделать залогодержатель, — изучить ипотечный договор. Это основной документ, регулирующий дом, то есть все оттенки, относящиеся к предмету ипотеки.
Многие крупные финансовые учреждения (например, Сбербанк, ВТБ) не возражают против санации ипотечных квартир. Однако по закону не все можно изменить.
Согласно статистике Центрального банка России, в Москве и Московской области было выдано всего 5, 5 млн. рублей. Однако если полученные финансовым учреждением средства используются для приобретения недвижимости, то компания, выдавшая кредит, считается собственником имущества до полного погашения долга.
Для граждан, проживающих в квартире, это означает, что без согласия банка они не могут воспользоваться своими правами на собственность жилья.
- Воспользуйтесь своим правом распоряжаться имуществом, особенно если квартира не может быть передана в дар или включена в наследство
- Вы продаете недвижимость
- Вы воссоздаете квартиру.
В последнем случае законодательного запрета не существует. Однако начинать следует не только с государственных норм, но и с договора, который вы заключили с финансовым учреждением при подаче заявки на ипотеку. Во многих случаях формулировка квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита, содержит пункт о том, что она не может быть изменена до погашения кредита.
Однако даже если такого пункта нет, необходимо уведомить банк о планируемых изменениях и получить подтверждение об одобрении.
Согласование со страховой компаний
Одно из условий подписания кредитного договора с банком и выдачи ипотеки — оформление страхового договора. Заемщик страхует свою квартиру от случаев, в результате которых может снизиться ее стоимость или она будет полностью утрачена. К подобным случаям можно отнести затопление, пожар.
Выгодоприобретателем в таком договоре выступает банк. Если наступит страховой случай, банку возвращается сумма, которую заемщик должен вернуть финансовой организации. Оставшаяся часть страховой выплаты, если она будет, может быть выдана заемщику.
Если заемщик намерен сделать перепланировку, нужно уведомить об этом страховую компанию. Это связано с тем, что первоначальные данные квартиры, которые были у нее еще до проведения планируемых работ, внесены в страховой договор. Поэтому после перепланировки может потребоваться внести поправки, связанные с изменением параметров квартиры или ее характеристик.
Как узаконить перепланировку?
От произведенных изменений в конфигурации квартиры будет зависеть срок, в течение которого перепланировку удастся узаконить. Проще и быстрее это можно сделать, если:
- произведен демонтаж встроенной мебели;
- перемещена газовая или электрическая плита;
- перенесена раковина;
- произведены действия с межкомнатными перегородками, которые не являются несущими.
Невозможно будет узаконить:
- увеличение площади санузлов за счет других помещений;
- снос несущих конструкций;
- установку радиаторов отопления на балконах;
- присоединение чердачных помещений и площади подъезда.
Незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Собственнику, сделавшему перепланировку без разрешения банка и Мосжилиспекции следует знать, что такие действия считаются нарушением ипотечного договора, а следовательно, и закона. Даже если сотрудники банка не будут осматривать квартиру до момента погашения кредита, трудности возникнут при попытке продать её, так как покупатель заметит расхождения в конфигурации по факту и в документах.
Если же банку станет известно о незаконной перепланировке, например, пожалуются соседи, которые будут обеспокоены нарушением строительных норм, представляющих угрозу для соседних квартир и дома в целом, то в компетенции банка применить санкции. Это может быть: назначение штрафа, увеличение процента по кредиту, требование узаконить перепланировку или привести помещение в исходный вид, разрыв договора. При прекращении договора заёмщика обяжут выплатить оставшуюся по кредиту сумму. При невозможности это сделать, заберут квартиру. Однако, это крайняя мера, чаще собственнику предлагают оформить изменения и предоставить банку актуальную выписку ЕГРН.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
- размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
- осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
- прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
- увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.
Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?
Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:
- Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
- Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
- Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
- Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
- Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
- Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
- Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.
Возможность диалога с банком
На начальном этапе следует разграничивать для себя понятийную базу. Проведение капитального ремонта не влияет на метраж и расположение помещений, в то время как перепланировка подразумевает снос разделительных элементов и возведение новых уже в других местах.
Как правило, банки негативно относятся именно к внесению изменений в конфигурацию квартиры, находящейся в ипотеке. Причина этому — снижение ее рыночной стоимости. Своеобразной страховкой от этого служит договор ипотечного кредитования, в котором может быть прописан пункт о запрете любых строительных мероприятий до полного погашения всей суммы долга. Если такого нет, то жильцы могут рассчитывать на благополучный исход переговоров с банком. Как правило, крупные кредитные учреждения не возражают против этого, требуя лишь соблюдения всех необходимых формальностей.
Жесткий подход к соблюдению регламента связан с общей сложностью процесса перепланировки. Несоблюдение технологических стандартов в перспективе может привести к обрушению несущих конструкций и признанию всего дома непригодным для дальнейшего проживания.
Длительность рассмотрения запроса на перепланировку не имеет точных временных рамок. Это связано с рядом сопутствующих факторов: сложностью проекта, особенностями в строении здания и т. д. Как правило, перепланировка занимает около 4 месяцев — от момента согласования с банком и до окончания ремонтных работ. После же потребуется около 2 месяцев, чтобы сделать новые документы на квартиру и зарегистрировать их в Росреестре.
Средняя стоимость перепланировки составляет 100 000 рублей с учетом особенностей каждого региона. Сюда входят:
- профессиональная консультация со специалистом в области жилищного законодательства;
- оформление проекта;
- согласование его с органами Жилищной инспекции;
- переоценка жилья;
- оформление нового технического паспорта.
Первый совет. Держите в уме, что фактически собственник квартиры — банк.
В жилищном кодексе РФ, статья 25 содержатся общие правила перепланировки. Для жителей столицы существует так же отдельное постановление правительства Москвы «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».
Согласно букве закона перепланировкой считается существенное изменение помещения и несущих конструкций с внесением в технический паспорт. В законе не содержится запрета на перепланировку в залоговой квартире, а для проведения ремонтных работ требуется собрать документы, подготовить проект и согласовать с жилищной инспекцией или администрацией города. Но, до погашения долговых обязательств, банк, являясь фактическим собственником квартиры, может быть против таких изменений.
Составление предварительного плана квартиры
До того, как начинать перепланировку, следует понимать, какой должна стать квартира по окончании ремонта. План заемщика по планируемым изменениям ипотечной квартиры, потребуется зафиксировать в документальном виде. В последующем данный проект будет необходимо отдать на согласование кредитору. По правилам перепланировку ипотечного жилья можно производить по эскизу или проекту.
Эскиз будет необходим, если планируются небольшие изменения:
- Совмещение/разделение санузла посредством сноса/установки перегородки;
- Демонтаж встроенной мебели;
- Перестановка оборудования в границах одного помещения;
- Остекление балкона без изменения его площади.
Для подготовки эскиза потребуется взять поэтажный план в БТИ. На копию документа красными линиями необходимо нанести все планируемые изменения. Данный эскиз затем вместе с заявлением заемщик отдает банку.
Для осуществления более сложных работ потребуется делать проект. Доверить это дело лучше профессионалам – компаниям, имеющим допуск СРО. Проект потребуется, если вы планируете:
- Объединять кухню либо балкон с жилплощадью;
- Переносить санузел в нежилые помещения объекта;
- Увеличивать площадь санузла посредством нежилых помещений;
- Сносить межкомнатные ненесущие перегородки, делать в них арки.